계약서 호수와
실제 방이 다르다면?

THE SHORT ANSWER

먼저 세 가지만 기억하세요.

1. 01

   대항력의 출발점은 실제 인도와 주민등록입니다.

   주택임대차보호법 제3조에 따라 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 현재 법 기준으로 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다. 전입신고를 하면 주민등록 요건을 갖춘 것으로 봅니다.

2. 02

   다가구와 다세대는 주소가 기능하는 방식이 다릅니다.

   다가구는 보통 건물 전체가 하나의 등기 단위이므로 정확한 지번·도로명 주소가 공시의 중심입니다. 다세대는 호수별로 구분등기되므로 등기부의 동·호수와 주민등록이 맞는지가 특히 중요합니다.

3. 03

   판례상 보호 가능성과 안전한 실무는 별개입니다.

   다가구용 단독주택의 정확한 건물 주소로 임대차를 알아볼 수 있으면 편의상 붙인 호수의 누락·차이만으로 대항력이 부정되지는 않는다는 판례가 있습니다. 그러나 다세대 등 구분건물에서는 잘못된 현관 호수를 따라 신고해 공적 표시와 달라지면 대항력이 부정될 수 있습니다. 발견 즉시 공적 장부와 실제 공간을 대조하세요.

중요: ‘다가구’라는 명칭은 현관 표지나 중개 광고가 아니라 건축물대장과 등기사항증명서로 확인해야 합니다.

ONE BUILDING, DIFFERENT LEGAL MAP

다가구와 다세대, 같은 원룸 건물처럼 보여도 다릅니다.

201 OR 202?

계약서에는 201호, 실제로는 202호라면.

CHECK BEFORE YOU RELY ON IT

발견 즉시 이 순서로 확인하세요.

1. 공적 장부

   건축물대장과 등기사항증명서를 모두 확인합니다.

   다가구·다세대 구분, 정확한 소재지, 구분등기된 동·호수인지 확인합니다.

2. 현장

   현관 표지와 실제 열쇠가 가리키는 방을 맞춥니다.

   계약 당시 안내받은 방, 입주한 방, 우편물·공과금에 표시된 공간이 같은지 확인합니다.

3. 계약서

   목적물 표시를 실제 점유 공간에 맞게 정정합니다.

   말로만 확인하지 말고 당사자 서명·날인이 있는 정정계약서나 확인서를 남깁니다.

4. 주민등록

   전입신고 처리 결과의 주소를 다시 봅니다.

   정부24 또는 주민센터에서 주민등록표상의 주소가 공적 장부와 맞는지 확인하고 오류가 있으면 즉시 정정 절차를 문의합니다. 종전 신고가 유효한 공시가 아니었다면 정정해도 그 사이 생긴 권리보다 순위가 앞서게 되는 것은 아니므로, 기존 신고 내용과 권리 발생 시점을 함께 검토해야 합니다.

5. 증빙

   인도일과 실제 점유를 보여주는 자료를 보관합니다.

   열쇠 인수, 이사일, 현관, 관리비·공과금 관련 자료는 분쟁 때 사실관계를 설명하는 데 도움이 됩니다.