SORA RENTAL NOTE · 07
임차인에게 다시 빌리는 전대차,
집주인 동의가 필요할까?
결론부터 말하면 원칙적으로 임대인의 동의를 먼저 받아야 합니다. 동의 없이도 임차인과 전차인 사이의 계약은 성립할 수 있지만, 집주인이 원계약을 해지하거나 방 반환을 요구할 위험이 생깁니다.
만화로 먼저 이해하기
집주인과 직접 계약하는 임대차인지, 임차인이 다시 빌려주는 전대차인지 구분해요.
원래 임대차의 기간·전대 제한·현재 상태를 확인해요.
사람·공간·기간을 특정해 동의를 남겨요. 예외가 있는지는 개별 사정으로 판단해야 해요.
누구에게 돈을 내고 누구에게 돌려받는지, 원계약 종료 시 처리를 계약 전에 정리해요.
상황을 설명하기 위한 예시 만화입니다. 구체적인 요건과 예외는 아래 본문에서 확인하세요.
THE SHORT ANSWER
먼저 세 문장만 기억하세요.
- 01
임대인 동의가 원칙입니다.
민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하도록 정하고 있습니다.
- 02
무단 전대는 원래 계약까지 흔듭니다.
동의가 없어도 전대인과 전차인 사이의 계약은 성립할 수 있지만, 원칙적으로 임대인에게 전대차를 주장하기 어렵고 원계약의 해지·주택 반환 문제가 생길 수 있습니다. 다만 소부분 사용, 전대를 허용한 특약, 임대인에 대한 배신행위로 볼 수 없는 특별한 사정 등은 별도로 판단합니다. 동의가 없다는 이유만으로 모든 사례를 곧바로 무효·불법점유로 단정하지 마세요.
- 03
동의는 말보다 서면이 안전합니다.
누가 어느 공간을 언제까지 사용할지, 보증금·월세와 수리 책임은 누구에게 있는지, 임대인이 무엇에 동의했는지를 서명된 문서로 남기세요.
전차인에게 가장 중요한 확인: 보증금을 받는 사람이 등기부상 소유자가 아닐 수 있습니다. 돈을 보내기 전에 집주인의 동의와 원래 임대차계약의 남은 기간을 함께 확인해야 합니다.
THREE PEOPLE, TWO CONTRACTS
집주인·임차인·전차인의 관계를 나눠 보세요.
- 소유자
- 임차인
- 전차인
| 관계 | 계약과 책임 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 임대인 ↔ 임차인 | 원래 임대차계약은 전대차와 별도로 계속됩니다. | 전대 허용 여부, 특약, 원계약 종료일 |
| 임차인(전대인) ↔ 전차인 | 별개의 전대차계약이 생기고, 전대인이 전차인에게 방을 사용하게 할 의무를 집니다. | 보증금 반환자, 월세, 기간, 해지·정산 방식 |
| 임대인 ↔ 전차인 | 임대인이 동의한 적법한 전대라면 전차인은 민법 제630조에 따라 임대인에게 직접 의무를 부담할 수 있습니다. | 동의 범위와 집주인 연락처, 사용 조건 |
집주인의 동의가 있어도 전대차 기간은 원계약을 넘어 안정적으로 보장된다고 단정할 수 없습니다.
- 원계약이 언제, 어떤 이유로 종료되는지 확인해야 합니다. 다만 임대인의 동의를 받은 전대에서는 임대인과 임차인이 원계약을 합의로 종료했다는 이유만으로 전차인의 권리가 소멸하지 않습니다(민법 제631조).
- 전차인의 보증금 반환 상대방은 통상 전대인인 원래 임차인입니다.
- 집주인이 보증금을 직접 받거나 반환하기로 했다면 그 약정도 서면에 명확히 남겨야 합니다.
A NARROW EXCEPTION
“룸메이트니까 괜찮다”는 말만 믿으면 안 됩니다.
- 함께 사는 사람
- 실제 사용 목적
- 법적 요건
민법 제632조는 임차한 건물의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 하는 경우 제629조부터 제631조까지를 적용하지 않는다고 정합니다. 단순히 함께 산다는 이유만으로 소부분 사용이 되는 것은 아니며, 사용 범위와 방식 및 원계약의 특약을 살펴야 합니다. 원룸 전체를 비우고 제3자가 독점 사용하게 하는 경우를 이 예외로 보기는 어렵습니다.
원래 임차인이 계속 거주
방의 작은 일부를 함께 사용하는 사정이라면 소부분 예외가 검토될 수 있습니다.
원룸 전체를 넘김
임차인이 나가고 친구가 독점 사용한다면 전형적인 전대에 가까워 임대인 동의를 먼저 확인해야 합니다.
특약도 함께 확인
원계약에 동거인·전대·숙박·점유 이전 제한이 있는지 보고, 애매하면 서면 동의를 받는 것이 안전합니다.
사실관계가 중요합니다. 가족·연인·친구라는 이름보다 실제로 누가 거주하고, 돈을 주고받는지, 공간을 독립적으로 넘겼는지가 판단에 더 중요합니다.
WRITTEN CONSENT CHECKLIST
전대 동의서에는 이 내용을 남기세요.
- 동의 범위
- 실제 동·호수
- 사용 기간
- 당사자
임대인·전대인·전차인의 이름과 연락처
집주인 본인인지 등기사항증명서와 신분 확인 절차로 확인합니다.
- 목적물
주소와 실제 사용하는 공간
전체 전대인지 일부 사용인지, 호수와 범위를 구체적으로 적습니다.
- 기간
시작일·종료일과 원계약 종료일
전대차만 길게 적지 말고 원래 임대차가 언제 끝나는지도 함께 확인합니다.
- 금액
보증금·월세·관리비와 반환 책임
누가 받고 누구에게 돌려줄지, 관리비 포함 항목과 지급일을 적습니다.
- 책임
수리·훼손·퇴실 정산과 열쇠 반환
시설물 고장, 원상회복, 중도퇴실 때 처리 순서를 정합니다.
- 동의
임대인의 서명·날인과 작성일
전화 통화만으로 끝내지 말고, 무엇을 허용했는지 확인할 수 있는 서면을 보관합니다.
FAQ
자주 묻는 질문
집주인 동의 없는 전대차계약은 무조건 무효인가요?
전대인과 전차인 사이에서는 계약이 성립할 수 있습니다. 원칙적으로 임대인에게 전대차를 주장하기 어렵고 원계약의 해지·방 반환 문제가 생길 수 있으나, 소부분 사용이나 허용 특약, 임대인에 대한 배신행위로 볼 수 없는 특별한 사정 등 예외는 개별 판단합니다.
룸메이트와 같이 살면 무조건 전대차인가요?
그렇지 않습니다. 단순한 무상 동거인지, 대가를 받고 독립된 공간을 넘긴 것인지, 원래 임차인이 계속 거주하는지에 따라 달라질 수 있습니다. 원계약 특약까지 확인하고 임대인에게 서면으로 알리는 것이 안전합니다.
전차인의 보증금은 집주인이 돌려주나요?
전차인은 보통 원래 임차인인 전대인과 계약하므로, 보증금 반환도 전대인과의 계약관계에서 정해지는 것이 일반적입니다. 집주인이 자동으로 전차인의 보증금을 반환하는 것은 아니므로 지급 전에 반환 책임자를 문서로 확인하세요.
OFFICIAL SOURCES
확인한 공식 자료
2026년 10월 3일 기준 현행 민법과 법제처 생활법령정보를 확인했습니다.
- 국가법령정보센터 · 민법 제629조부터 제632조전대 제한, 적법한 전대의 효과, 전차인의 권리, 소부분 사용 예외↗
- 찾기쉬운 생활법령정보 · 전대차의 제한동의가 있는 전대와 없는 전대의 법률관계, 대항력과 소부분 전대 안내↗
- 민법 제631조 (시행 2026.3.17)임대인 동의 전대차에서 원계약의 합의종료만으로 전차인 권리가 소멸하지 않음
- 대법원 2010.6.10. 선고 2009다101275임대인에 대한 배신행위로 볼 수 없는 특별 사정이 있는 무단 전대의 해지 제한
이 글은 2026년 10월 3일 확인한 법령과 공식 안내를 바탕으로 한 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 동거인지 전대인지, 소부분 예외가 적용되는지, 계약 해지가 가능한지는 실제 점유·금전 지급·계약 특약과 당사자 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 발생했거나 보증금이 큰 경우 계약서와 동의서를 갖추어 법률 전문가 또는 임대차분쟁조정위원회에 개별 상담하세요.