SORA RENTAL NOTE · 24
보증금을 줄이고 월세를 올릴 때 계산 기준이 있나요?
기존 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 법정 상한과 연이율을 월세로 계산하는 방법을 가상 숫자로 설명합니다.
내용 확인 · 2026.10.03
먼저 알아둘 핵심
- 기존 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꾸는 경우 법정 전환율을 확인합니다.
- 연 10%와 한국은행 기준금리+연 2%포인트 중 낮은 비율이 상한입니다.
- 전환 금액에 연이율을 곱한 뒤 12로 나누며, 실제 변경 조건은 합의해야 합니다.
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만화로 먼저 이해하기
보증금을 줄이면 월세는 얼마나 늘어나나요?
기존 보증금 전환이라면 먼저 적용되는 연이율 상한을 확인해요.
줄이는 보증금 × 연이율 ÷ 12로 계산하나요?
맞아요. 반환일과 새 월세 시작일도 함께 적어 두세요.
처음 방을 구하는 가격 협상과 구분해요
- 돌려받을 보증금
- 남는 보증금
- 월세
이 글은 이미 정해진 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받는 대신 월세로 바꾸는 경우를 설명합니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 이 전환으로 발생하는 월세의 산정률을 제한합니다. 보증금을 줄여 달라고 요청했다는 이유만으로 상대방이 반드시 변경에 동의해야 하는 것은 아닙니다.
처음 입주하는 새 임차인의 보증금·월세를 정하는 협상과, 기존 임대차의 보증금을 전환하는 것은 구분해야 합니다. 매물의 보증금과 월세를 비교해 이 공식만으로 모든 가격의 위법 여부를 판단할 수는 없습니다. 같은 임차인이 새 서류를 썼다는 이유만으로 무조건 신규 계약이라고 볼 수도 없습니다.
연이율을 그대로 한 달 월세에 곱하지 마세요
- 돌려받을 보증금
- 연이율
- 월 단위 계산
시행령 제9조에 따라 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 비율 중 낮은 값입니다. 이는 연이율이므로 “전환하는 보증금 × 적용 연이율 ÷ 12”로 추가 월세를 계산합니다. 전체 보증금이 아니라 실제 월세로 바꾸는 부분이 계산 대상입니다.
예를 들어 적용 상한을 연 4%라고 가정하면, 1,200만 원을 전환할 때 추가 월세 상한은 1,200만 원 × 0.04 ÷ 12 = 4만 원입니다. 여기서 4%는 계산 설명을 위한 가정이며 현재 법정 전환율을 뜻하지 않습니다. 실제 전환 시 적용할 기준금리와 법령을 다시 확인하세요.
계산 결과와 실제 돈이 오가는 날짜를 함께 남겨요
- 남는 보증금
- 월세
- 납부일
기존 월세가 있다면 전환으로 추가되는 월세와 구분해 적으세요. 보증금 반환액, 남는 보증금, 새 월세, 보증금 반환일과 변경 월세 적용일이 서로 맞아야 합니다. 돈을 돌려받기 전에 월세부터 늘어나는 내용인지도 확인하는 것이 좋습니다.
법정 산정률을 초과해 지급한 월세는 제10조의2에 따른 반환청구 대상이 될 수 있습니다. 다만 기존 계약의 전환에 해당하는지와 초과 금액을 확인해야 하므로, 계약서·변경 합의서·입금 내역·계산 근거를 보관하세요. 전환 계산 외의 별도 조건 변경은 따로 검토해야 합니다.
직접 확인할 사항
- 기존 계약의 보증금 전환에 해당하는지 확인하기
- 전환하는 보증금 액수와 적용일의 법정 상한 확인하기
- 연이율을 적용한 금액을 12로 나누어 월세 계산하기
- 변경 금액·보증금 반환일·월세 적용일을 합의서에 적기
자주 묻는 질문
집주인이 보증금을 줄여 달라는 요청을 꼭 받아야 하나요?
이 상한은 전환이 이루어질 때의 계산 기준이지, 계약 변경을 일방적으로 요구해 확정하는 권리는 아닙니다. 반환액과 월세 등 변경 조건에 합의해야 합니다.
월세를 줄이고 보증금을 늘릴 때도 같은 공식인가요?
제7조의2는 보증금을 월세로 전환하는 경우의 규정입니다. 반대 방향의 변경에 같은 법정 상한을 당연히 적용해서는 안 되며, 계약 상황과 합의 조건을 따로 확인해야 합니다.
공식 출처
아래 법령과 기관 안내는 한국 임대차에 관한 자료이며, 원문은 주로 한국어입니다.